《頂樓加蓋合法嗎？一次搞懂違建、申請與法規風險！》

很多人為了多一間房、多一點空間，
會想把公寓或大樓頂樓加蓋做為儲藏室、出租套房，甚至自住空間。

但問題來了：「頂樓加蓋到底合不合法？」
「鄰居也加，我是不是也可以？政府會來拆嗎？」

這篇文章幫你釐清頂樓加蓋的合法性、申請可能與拆除風險！

一、原則上頂樓加蓋幾乎都屬「違章建築」

依照《建築法》第77條，
未經主管機關核准建造許可而自行加蓋建物者，即為違建。

而公寓或集合住宅的「頂樓平台」屬於建築物的法定空地與共用設施，
任何一戶不得擅自占用、加蓋、封閉使用。

所以你看到的大多數頂樓加蓋，其實都屬違建，只是是否列管與強制拆除的問題。

二、什麼情況下「可以申請」合法加蓋？

雖然頂樓平台原則上不可加蓋，但有些特殊情況可考慮申請合法使用，例如：

✅ 1. 公寓原始建築設計就有「頂樓突出台」

如屋突、曬衣間、鐵皮屋等，可經申請合法化、增列使用執照。

✅ 2. 可變更建築設計用途並經主管機關核准

例如：符合建築技術規則的建蔽率、容積率、結構安全等規定，並有建築師出具圖說與結構簽證。

✅ 3. 新建案在建照內預留合法使用空間（例如「頂樓夾層設計」）

這類是「計畫內加蓋」，非後天改建。

※ 但就「舊式公寓頂樓加鐵皮屋」來說，實務上幾乎無法補照合法化，仍屬違建。

三、違建不一定馬上拆，但可能有這些風險！

即便很多頂樓加蓋存在多年，未必馬上被強拆，
但只要符合下列條件之一，政府仍可依法拆除或處罰：
• 經檢舉後被列為「優先拆除對象」
• 妨礙公共安全、消防逃生、鄰損風險
• 位於政府公告之「優先執行拆除區域」
• 未取得共用區域同意即擅自使用（如屋頂平台屬公有）
• 出租牟利導致營業糾紛、公安問題

另依《建築法》第91條，違建人可處新台幣6萬至30萬元罰鍰，並得限期改善或拆除。

四、頂樓加蓋常見糾紛與法律責任

1. 鄰居檢舉或拒絕同意 → 成為法律攻防戰起點
2. 產權未明 → 不得單獨出售、辦理貸款或產權登記
3. 引發漏水、火災、倒塌等事故 → 違建人需負全責
4. 房屋買賣糾紛 → 未告知違建部分恐觸《消保法》與誠信原則

五、我已經加蓋，該怎麼辦？

如果你目前已有頂樓加蓋情形，建議你：
• 儘速確認建築登記圖說與實際使用是否一致
• 檢查是否列為「既存違建」或「新違建」
• 如符合既存條件且無安全顧慮，可申請暫緩拆除或補報備
• 不可對外出租營利或變更用途
• 為降低風險，應與鄰戶及管委會溝通、取得共識

結語：空間不是不能加，但一定要合法才安心！

頂樓加蓋雖然是許多家庭的空間延伸夢，
但若未依法律程序申請與施工，最終不僅花錢還要被拆，甚至背上責任。

守法規畫空間、不要跟風違建，才是最穩當的長期方案。

#OLAW #線上律師 #律師 #法律 #知識 #全台最大律師媒合平台 #房屋 #頂樓加蓋 #居住
📢 OLAW 線上律師可協助你判斷頂樓加蓋是否合法、處理鄰損糾紛、向建築主管機關申請合規使用、規避違建拆除風險，讓你住得放心、用得安心！